南方财经全媒体记者林汉垚北京报道涵乔财富
2024年年底，国家金融监督管理总局北京监管局、北京市规划和自然资源委员会联合发布《关于做好不动产信托财产登记工作的通知(试行)》（以下简称《通知》），推进北京市辖内信托机构规范开展不动产信托业务。
2025年4月2日，北京辖内国投泰康信托和中国外贸信托分别在通州区和昌平区的不动产登记中心进行了首次不动产信托财产登记。其中，国投泰康信托在北京市通州区完成全国首单住宅类不动产信托财产转移登记（以下简称“通州案例”）。
在该项目中，委托人为70岁通州区居民田女士，受益人为委托人自闭症独子，受托人为国投泰康信托公司。该信托计划能够帮助田女士实现“生前养老照护”与“身后守护子女”的目的。
针对本次“通州案例”取得的突破和收获的经验，以及在全球财富管理中心的定位下，通州区如何通过试点构建财富管理生态，21世纪经济报道专访北京市通州区区长助理、政府特聘专家林巍博士。
林巍介绍，“通州案例”中的田女士及其自闭症儿子为电影《海洋天堂》主人公的原型，电影中的浓浓父爱令人泪目。“而我很幸运成为这个故事续集中的一部分，也很幸运在当前工作中既能发挥自己专业特长，又能给社会、给需要的人带去温暖。”林巍表示。
值得一提的是，林巍曾就职于全球头部资管机构，兼具理论与实干经验，因此他对与资产管理和财富管理业务有自己独到的理解。林巍认为，通州区要建设全球财富管理中心，必须以财富传承为特色定位，在财富管理人员必备的专业素质上，林巍则概括为“有深度、有广度、有高度、有温度”。
完成两大核心突破
《21世纪》：请简单介绍一下“通州案例”的基本情况。
林巍：首单北京市不动产信托财产登记“通州案例”是一单特殊需要信托，该信托委托人田女士是通州区一位70岁的单身母亲，受托人为国投泰康信托公司，受益人是田女士40岁的儿子（自闭症患者）。信托的“特殊需要”属性源于受益人为残障人士，需长期生活保障。
信托财产是田女士现居住的通州区商业房产，属于当前试点中的“不动产信托”模式，即以房产作为信托资产的核心。信托目标分为两部分：在现阶段，为受益人提供居住场所，保障其基本生活；未来阶段，当田女士无法继续照顾受益人时，房产将变现为资金，用于支付受益人进入专业照护机构的终身费用。
从资产可行性看，房产作为北京普通家庭的主要资产，其价值足以覆盖受益人余生的照护成本。在法律架构上，信托不仅是金融工具，更是法律关系的载体。通过设置三方角色形成制衡：受托人（信托公司）管理财产，继受行权人（指令决策方）下达操作指令，监察人履行监督权。三权分立的设计大幅降低了财产侵占、人身侵害风险，尤其适用于受益人这类无自理能力的群体，确保其利益通过多方协作得到最大保障。
《21世纪》：“通州案例”实践中主要成果有哪些？与以往信托业务相比，突破点有哪些？
林巍：“通州案例”实践中取得的突破性进展需从行业历史背景切入方能准确评估。不动产信托虽非全新概念，但过往始终未能规模化发展，其根本制约可归纳为三个结构性难题：
首要障碍在于产权归属的法律界定不清。此前的操作模式中，房产直接登记于信托公司名下，导致财产权属与信托本质要求产生错位。当信托公司面临债务纠纷或破产清算时，相关房产存在被纳入偿债资产的风险，实质上架空了信托财产的风险隔离功能。这种权属混淆不仅威胁受益人权益，更衍生出一系列法律争议。
其次，房产交付过程繁琐。传统模式要求委托人将现金注入信托计划后再去购置其房产。但对于房产为主要家庭资产的普通家庭而言，这意味着需额外筹措过桥资金（成本约万元级）并承受至少一个月的操作周期，双重成本严重制约该项业务的普及。
第三是税负压力。房产是登记在信托公司名下，但以法人主体持有房产导致受让环节的契税、持有环节的房产税、处置环节的所得税三重税负叠加涵乔财富，其税率显著高于自然人持有模式。高企的税收成本进一步削弱了不动产信托的市场吸引力。
针对上述困境，本次试点在制度创新层面实现两大关键突破：其一是构建了权属登记的法定确认机制。不动产权证附注页现明确标注"信托财产"属性及专属信托编码，通过法定公示程序确立风险隔离效力。司法实践中，该标注既可作为法院审理物权纠纷的核心依据，也能有效警示潜在争议方，从根本上解决财产混同风险。
其二是简化房产受让过程。试点采用"直接产权过户"模式，取代传统的现金购买路径。实际操作中，房产过户至信托账户的流程耗时从月级压缩至两小时内完成，同步消除过桥资金需求。
值得关注的是，税收政策适配仍存在优化空间。虽然试点已明确信托财产独立于受托人资产的法定地位，但现行税制尚未针对信托架构设计差异化税率。我们已向监管部门提交专项建议，推动建立"实质课税"原则下的税收框架，目前政策修订的努力方向已基本明确，预计下一阶段将实现制度性突破。
打造普惠型财富管理载体
《21世纪》：你提到过不动产信托是“普惠型财富管理载体”，而信托服务长期被视为高净值人群专属，“通州案例”如何通过制度设计降低门槛，实现普惠目标？能否分享试点中普通家庭接受信托服务的具体痛点与解决方案？
林巍：普惠的内涵可从“普”与“惠”两个维度拆解，“普”指向覆盖广度，即普通家庭用得起信托服务，体现了普遍性；“惠”强调功能价值，即信托能切实满足民生需求，体现了实惠性。
回溯信托行业发展，传统资金型信托长期被视为高净值人群的专属工具，核心源于其高门槛限制——早期设立门槛达千万元级，后来信托的门槛降至百万级，虽让更多家庭受益，但相比不动产信托，其普及程度仍有差距。
不动产信托的普惠价值源于财产属性，不动产是普通家庭普遍拥有且最为重要的财产，通过不动产信托的方式，普通人能够将所持有不动产纳入信托，实现自身的信托目的，解决了"普"的问题，即让普通人都能用得上。而"惠"的问题，即如何发挥不动产信托作用，核心在于普通老百姓的需求能否通过信托来解决。
以残障人士保障为例，我国自闭症患者群体约1000万人，此类家庭核心诉求在于如何确保特殊家庭成员在监护人失能后仍获终身保障。不动产信托通过信托制度设计，成为当前最适配的解决方案。
此外，养老规划、财富传承等需求亦覆盖绝大多数家庭。不动产信托以房产为媒介，既规避现金资产门槛限制，又能实现财产定向分配，其普惠性正体现在对共性需求的广泛响应。
综上，不动产信托的“普”在于依托房产这一全民性资产载体，打破传统信托服务门槛；“惠”则体现为精准覆盖养老、残障保障等民生需求，实现工具价值与群体痛点的深度契合。
案例落地重在对信托法律框架及关系本质解读
《21世纪》：“通州案例”为全国提供了首都样本，你认为“通州案例”给信托转型带来哪些启示和示范作用？
林巍：信托行业转型的核心应是从通道业务回归服务信托本质，而非简单地从服务高净值人群转向服务普通人群，后者更应被看作是业务范围的扩展，两种人群其实都适用于服务信托。
在我看来，这一转变主要是在北京市层面推动的，这是北京市为全国信托行业发展作出的重要贡献。通州作为较早落地相关案例的区域，主要贡献体现在交付环节的简化。通过案例实践，我们发现该环节仍有持续优化的空间。这一点至关重要，交付环节的简化显著降低了资金成本与时间成本，使得信托服务更易于普及到普通家庭。
《21世纪》：你提到“通州案例”在交付环节实现简化涵乔财富，该信托财产登记流程仅耗时一个半月，效率颇高。请问区政府是如何通过优化营商环境实现这一突破的？未来又将如何平衡效率提升与风险防控？
林巍：在推进过程中，我们的目标已超越单纯的营商环境优化与业务行政环节提速。建设全球财富管理中心是我们的核心定位，对于其他地区而言，参与试点更多是改革创新任务，但对我们来说，推动不动产信托与股权信托发展是本职工作，也是建设全球财富管理中心的关键抓手。
回顾整个推进过程，虽然包含营商环境改善与行政流程优化，但成效显著的核心原因在于三方面工作。第一是政策解读，从北京市经济发展和信托行业转型层面清晰阐释政策推行的必要性，这也是各地都在开展的工作；第二是对本案例社会意义的解读，我们选取的案例典型易懂，各部门对案例落地后的社会影响理解深刻；第三，也是最为关键的，是对信托产品法律框架及法律关系本质的解读。我们清晰解释了财产归属、登记变更原因、新权属关系形成逻辑，以及其如何实现财产保护功能。
面对全新业务，我们用简洁语言让不动产登记中心、税务部门等业务部门理解信托的本质，这使得他们不仅能高效执行流程，还能主动创新。例如，交付环节的简化就是税务部门主动提出，他们理解非交易过户与购买行为的本质相同，进而省去交易成本，这种突破十分难得。
信托行业本身也处于严格监管之下，因此在效率与风险防控的平衡上，通州区政府面临的压力较小，优化的行政登记、税收等环节并非信托业务核心风险点，前置环节已实现有效风险把控。比如，财产是否属于信托财产的判断由中国信托登记有限责任公司等专业机构完成。
此外，作为致力于打造全球财富管理中心的地方政府，我们对信托业务本质理解深刻，能够帮助信托公司、委托人等各方主体判断信托产品与家庭需求的适配性。在实际案例中，我们凭借对适配性的精准判断，主动推动项目快速落地。
《21世纪》：在“通州案例”落地过程中，通州区政府在政、企、银协作方面有哪些具体协同机制？正在推进的股权信托财产登记可借鉴不动产信托财产登记中的哪些协同机制？
林巍：推动不动产信托与股权信托的核心逻辑具有相似性，都需要讲清项目意义与法律本质。在不动产信托领域，我们着重阐释如何帮助普通百姓运用信托工具管理风险、满足核心需求；而股权信托则更强调从全国层面出发，说明其对支持民营经济、保护企业家、稳定就业的重要意义，以及与通州区全球财富管理中心建设、地方经济增长的关联性。清晰阐明项目价值，才能激发各方参与积极性。
除共通点外，股权信托应用场景更为复杂。我们对财富传承这类常见场景较为熟悉，清楚其对财富管理中心建设和地方经济的促进作用；但在破产重组、公司治理等新兴场景方面，还需在案例推进过程中持续学习。通过深入研究这些新场景，并向当事人和行政部门做好解读，才能在后续股权信托推广中实现更高效率。
实现经验输出与资源聚合
《21世纪》：对比其他的金融改革试点区域，通州区在不动产信托领域和股权信托登记领域的差异化优势是什么？
林巍：与其他金融改革试点区域相比，通州区在不动产信托和股权信托登记领域的差异化优势源于通州区独特的定位与战略。
其他试点区域也许只是将试点视为任务，而通州区将其作为建设全球财富管理中心的核心工作。财富管理中心的价值体现在两个维度：一是作为业务汇聚地，吸引全国业务在中心完成；二是作为经验输出地，从中心向其他地区推广成功模式。
不动产信托是经验输出的典型，通州区形成的实践经验可辐射全国；股权信托则侧重于业务汇聚，凭借完善的股权信托财产登记及法律税务服务生态，吸引全国业务落地。比如委托人设立股权信托前常需成立持股公司归集资产，若将持股平台公司设在通州，即可实现全国业务在此办理。基于这样的战略认知，我们将不动产信托和股权信托作为重要布局，工作推进更为深入扎实。
《21世纪》：目前通州区不动产信托财产登记试点案例已获得多方关注，大家都希望学习借鉴。请问通州区如何将这些成功经验复制推广？其他试点区域若想学习，需要具备哪些条件？
林巍：严格来说，我们目前只能算是首个案例完成得较为出色，无论是在通州区内从“第一”到“第十”的推进，还是向外地推广，都需要经历一个过程。我先从本地推广谈起，再延伸到外地推广的要点。
在本地推广中，我们面临的首要任务是持续深入解读信托产品的适配性，尤其是不动产信托的法律关系——通过反复、多元的阐释，让相关主体理解这种法律架构如何帮助客户管控重大风险。这一过程耗时较长，核心原因在于需要普及的不仅是信托本身的法律知识，更包括民法典中婚姻家事、继承等篇章的内容。只有理解了这些基础法律框架，客户才能清晰认知自身面临的风险，进而主动考虑运用信托工具。
其次，真实案例的示范效应远超任何书面解读。首个案例落地后，后续案例的推进相对容易，随着试点规模扩大、案例类型丰富、参与信托公司增多，社会对信托服务的接受度会逐步提升。此外，税收问题仍是本地推广中待优化的环节，我们希望在扩大试点过程中推动相关政策完善，进一步降低客户的经济成本。
若将经验向外地推广，除上述本地推广的共性工作外，还需满足三个关键条件：第一，目标区域需建立信托财产登记制度，这是开展业务的基础法律保障；第二，当地需具备足够的法律服务人员，或允许外地专业律师提供有效服务，确保客户能获得专业法律支持；第三，当地需有信托公司落地，或外地信托公司有能力、有意愿深入当地开展业务。只有这些条件齐备，外地推广才能从设想变为现实。
借试点打造全球财富管理中心雏型
《21世纪》：通州区定位为全球财富管理中心，在此定位下，不动产信托财产登记试点与股权信托登记试点作为区政府推动的项目，希望通过这两个项目的落地达成什么目标？
林巍：从区域发展视角来看，这两项试点的意义远不止于项目本身——试点是起点，而非终点。我们的核心目标在于通过试点，一方面提升行政部门服务产业的能力，另一方面构建完整的财富管理生态体系。在试点推进过程中，我们已形成可复制的经验，例如针对特殊需求群体的不动产信托案例，其模式已相对成熟。这些经验不仅能推动行业发展，更能直接服务民生需求，同时吸引信托产业链关键要素的集聚。
所谓关键要素，包括律师事务所、税务机构、财务服务及金融机构等。初期，这些要素会因业务便利而在通州区形成业务层面的汇聚；随着不动产信托与股权信托业务的规模化发展，这种汇聚将从业务层面延伸至物理空间层面——各类机构会因业务高频互动与资源高效链接，主动向通州区集聚。
我们的愿景是：当不动产信托与股权信托形成规模效应后，全球财富管理中心的雏形将初步显现。这一雏形包含两个核心维度：其一，成为全国乃至全球财富管理业务的汇聚地。以股权信托为例，企业设立股权信托前常需归集资产并设立持股平台，若将此类平台集中落地通州区，全国优质经营性资产的财富管理业务将在此发生，带动区域经济体量跃升；其二，成为行业经验的输出高地。不动产信托的实践经验虽基于本地场景，但其模式可辐射全国，助力其他地区提升民生服务水平，形成“本地实践—全国借鉴”的示范效应。
《21世纪》：在全球财富管理中心的定位下，除信托领域外，通州区还计划开展哪些工作，未来有怎样的规划？
林巍：从财富管理与个人财富生命周期的关联来看，我们可将其划分为四个核心环节：财富创造、财富增值、财富使用与财富传承。传统上，财富增值环节（即“钱生钱”）因聚焦投资与资产保值，一直是资管行业的竞争焦点。但作为起步较晚的区域，通州区在这一高度白热化的领域优势并不显著，即便付出诸多努力、获得多方支持，吸引资管机构落地仍面临较大挑战。财富创造环节的业务内容相对有限，财富使用环节则以养老服务为典型场景——这一点我们此前已有涉及。而我们当前最为关注的，是财富传承环节。
我认为财富传承是财富管理领域的蓝海，之所以被称为“蓝海”是基于两大特征：其一，市场体量庞大。初步估算，我国财富传承市场规模每年可达4500亿至5000亿元，这与传统资管行业处于同一量级，展现出巨大的发展空间；其二，竞争格局尚未固化。财富传承需求因高净值人群进入集中传承阶段而爆发式增长，但市场供给严重不足——这一领域需要金融机构与非金融机构协同提供综合性服务，而成熟的服务模式和机构群体仍在形成过程中。
基于上述判断，我们认为，通州区若要建设全球财富管理中心，必须以财富传承为特色定位。现阶段，我们的核心策略是发挥比较优势，重点吸引与财富管理相关的非金融服务机构集聚。尽管各地对金融机构的争夺已趋白热化，但在非金融服务机构的布局上，通州区的重视程度领先于其他区域。
从信托领域的实践来看，无论是不动产信托还是股权信托，其核心应用场景大多围绕财富传承展开，信托与遗嘱、保险、慈善等工具共同构成传承服务体系。这与我们的战略定位高度契合——通过深耕信托工具在传承场景中的应用，叠加非金融服务机构的集聚效应，通州区正逐步构建起“金融+非金融”协同的财富传承服务生态。
值得关注的是，近期信托行业迎来了重要机遇：4月8日不动产信托落地新闻发布会、4月10日股权信托试点方案出台、4月11日金融监管总局修订信托公司管理办法（距上次修订已18年），三大事件一周内相继发生，标志着信托行业进入爆发式发展阶段。对通州区而言，这既是落实全球财富管理中心定位的关键抓手，也是加速集聚产业要素、完善传承服务链条的历史性机遇。未来，我们将以财富传承为特色主线，推动信托与保险、法律、税务等服务深度融合，构建覆盖全生命周期的财富管理生态，最终实现“以传承为特色的全球财富管理中心”的建设目标。
《21世纪》：目前通州区在吸引非金融机构集聚方面有哪些具体举措？
林巍：常规思路是为机构营造良好发展环境，但更核心的是让机构“有事可做”。当下通州区的独特优势在于不动产信托与股权信托试点的落地——这些创新业务本身就构成了强大的吸引力，使我们从“主动邀约”转向“被动吸引”。
过去，我们需要频繁走访各大律师事务所、会计师事务所，介绍区域政策与业务机会；如今局面完全反转，头部机构都主动邀请我们分享试点经验。这标志着通州区的财富管理生态建设进入了新的阶段：通过具体业务场景的落地，形成了“项目引机构、机构聚产业”的良性循环。
这种转变的背后涵乔财富，是不动产信托与股权信托试点所释放的行业价值——它们不仅为非金融机构提供了全新的服务场景，更搭建了法律、税务、财务等专业服务深度参与的平台。当机构看到这里有真实的业务需求、成熟的政策支持和可复制的实践经验，自然会主动寻求合作与落地。
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